Waarom kiest u ons?

Deskundig

30 jaar ervaring

Betrokken

Uw belang is ons belang

Doelmatig

Vlot, efficiënt en effectief

Betrouwbaar

Wij komen onze afspraken na

Klanten die u voorgingen:

Last van burenoverlast? Ook juridisch een hoofdpijnzaak!

.

Ondervindt u overlast van uw buren? Ga met hen praten vóórdat de stoom uit uw oren komt, leg uit, vraag, herhaal, probeer in gesprek te blijven, stel bemiddeling voor. Hebt u alles en voor uw gevoel zelfs al meer dan dat gedaan en geprobeerd? Doe dan tóch nog dat ene extra, voordat u er een juridisch geschil van maakt.

Zodra u deze blog gelezen hebt, zult u helemaal begrijpen waarom.

Twee juridische mogelijkheden

Als uw buren ernstige en herhaalde overlast veroorzaken, hebt u in beginsel twee juridische mogelijkheden om hier wat aan te doen. U kunt zich op het standpunt stellen dat die overlast onrechtmatig jegens u is en een (civielrechtelijk) kort geding tegen hen beginnen. Of u kunt, als uw gemeente hier een verordening voor heeft, uw burgemeester verzoeken met een last onder bestuursdwang of een last onder dwangsom (bestuursrechtelijk) tegen hen op te treden.

Met hulp van de burgemeester

Sinds 2017 staan in de Gemeentewet namelijk de volgende bepalingen (artikel 151d):

" 1. De raad kan bij verordening bepalen dat degene die een woning of een bij die woning behorend erf gebruikt (...), er zorg voor draagt dat door gedragingen in of vanuit die woning of dat erf (...) geen ernstige en herhaaldelijke hinder voor omwonenden wordt veroorzaakt.

2. De (...) bevoegdheid tot oplegging van een last onder bestuursdwang wegens overtreding van het in het eerste lid bedoelde voorschrift wordt uitgeoefend door de burgemeester. De burgemeester oefent de bevoegdheid uit met inachtneming van hetgeen daaromtrent door de raad in de verordening is bepaald en slechts indien de ernstige en herhaaldelijke hinder redelijkerwijs niet op een andere geschikte wijze kan worden tegengegaan."

Veel gemeenten hebben de onder 1. genoemde bepaling inmiddels in hun algemene plaatselijke verordening (APV) opgenomen. Als belanghebbende kunt u uw burgemeester dan verzoeken een last onder bestuursdwang of een last onder dwangsom aan uw buren op te leggen om de overlast te beëindigen.

Het lijkt een gratis mogelijkheid, want zo'n verzoek kost u niets, maar u zult bijna altijd van een koude kermis thuiskomen.

Hebt u wel eens handhaving tegen een illegaal bouwwerk van uw buren verzocht? Als uw gemeente geen zin heeft om ertegen op te treden, wordt het voor u een jarenlange lijdensweg, waarop u de commissie bezwaarschriften en de rechtbank meer dan eens zult zien. Bij burenoverlast geldt dit eens te meer. Gemeenten hebben vaak helemaal geen zin om in burenruzies partij te kiezen en tot handhaving over te gaan.

Gelet op de eisen die de wet en de rechtspraak stellen, is dit nog begrijpelijk ook. Anders dan bij een illegaal bouwwerk zijn de relevante feiten immers moeilijk vast te stellen. Uw buren beweren uiteraard stellig niets verkeerds te doen. Als uw gemeente al handhaven wil, moet zij dus door rapporten van haar toezichthouders bewijzen dat de hinder - zie het wetsartikel - "ernstig" en "herhaaldelijk" is. Het kost heel veel tijd, mankracht en geld én vóóraf weet je bijna nooit wanneer je kijken, luisteren en/of meten moet. Concreet: de meetapparatuur is nog niet ingepakt en de toezichthouder nog niet weg, of de herrie begint. Alleen toezichthouders mogen overtredingen van wettelijke voorschriften vaststellen, u niet (zo heeft de Afdeling bestuursrechtspraak helaas in vaste rechtspraak beslist).

Geen reële optie dus, tenzij de gemeente zelf erg bereid is om mee te werken.

Met hulp van de rechter

Dus start u een civielrechtelijk kort geding tegen uw buren en/of tegen hun verhuurder.

In de zaak waarover de kortgedingrechter te Roermond op 23 januari 2017 besliste, ging het voor eiser - voor hemzelf ongetwijfeld volkomen onverwacht - helemaal mis. Hij had zijn buren (hierna Q) en hun verhuurder (hierna P) in kort geding gedagvaard. In de uitspraak wordt de situatie als volgt beschreven:

"Sinds Q in de woning woont, wordt eiser voortdurend en met name ’s nachts geconfronteerd met veel lawaai afkomstig van Q. Het gaat dan om het schuiven van meubels, scheldpartijen, televisiegeluiden en/of muziek, aanhoudend hondengeblaf en -gehuil, geluid van de rolluiken, luidruchtige mensen, klusgeluiden en gehuil en geschreeuw van de twee kinderen (drie en vijf jaar) van Q. Als gevolg hiervan kan het gezin van eiser (met twee minderjarige kinderen van zeven en tien jaar) ’s nachts niet doorslapen. (...) Ook verhuurder P handelt onrechtmatig jegens eiser, doordat hij onvoldoende optreedt tegen Q om ervoor te zorgen dat de overlast wordt gestaakt (gehouden)."

Ernstige en structurele geluidsoverlast dus, niet?

Alvorens uitspraak te doen overweegt de kortgedingrechter het volgende:

"Eiser heeft de gestelde overlast onderbouwd met door een door hemzelf opgesteld logboek. In dat logboek doet hij verslag van de volgens hem door Q veroorzaakte (geluids)overlast in de periode van maart 2016 tot en met 3 januari 2017. Ook heeft hij diverse (geanonimiseerde) schriftelijke verklaringen van derden (met name buurtbewoners) overgelegd en een USB-stick met een geluidsopname en vier filmopnames (waarvan twee identiek). Ter zitting is de geluidsopname beluisterd en zijn de filmopnames bekeken.

De voorzieningenrechter is van oordeel dat uit de geluidsopname niet blijkt van de gestelde door Q veroorzaakte geluidsoverlast. Ook uit de filmopnames (zonder geluid), die kennelijk op oudejaarsavond 2016 zijn gemaakt, blijkt niet van de door eiser gestelde overlast. Op de twee identieke filmopnames is te zien dat vuurwerk wordt afgestoken en dat dit vuurwerk in de nabijheid van enkele geparkeerde auto’s tot ontploffing komt. Zelfs indien dit door Q is gedaan (hetgeen hij ontkent), is dit niet als onrechtmatige overlast jegens eiser te betitelen. (...)

Dat geldt evenzeer voor de door eiser overgelegde verklaringen van derden. Namens Q en P is terecht aangevoerd dat die verklaringen buiten beschouwing gelaten moeten worden, althans dat daar geen waarde aan gehecht kan worden, aangezien deze verklaringen geanonimiseerd zijn, waardoor Q en P, die de door eiser gestelde ernstige overlast bestrijden, te zeer in hun mogelijkheden om verweer te voeren worden belemmerd. (...) Verklaringen van met name genoemde derden en/of buurtbewoners die de stellingen van eiser kunnen ondersteunen, ontbreken dus."

Zo blijft alleen het - door de buren en de verhuurder bestreden - logboek van eiser zelf over, waarna de afwijzing van zijn vorderingen volgt en hij ook nog eens in de proceskosten veroordeeld wordt.

Nuttige tips voor succes bij de rechter

Uit deze uitspraak kunnen zeker een aantal nuttige tips afgeleid worden om bij de rechter wél succes te hebben:

1. Noteer de ervaren overlast nauwkeurig over een langere periode. Anders is er geen bewijs voor ernstige en structurele overlast. De eiser in bovenstaande zaak heeft dit door maandenlang een logboek bij te houden keurig gedaan.

2. Zorg voor duidelijk en relevant, ondersteunend bewijs. Iedereen kan immers wel in een logboek opschrijven dat zijn buren structureel ernstige overlast veroorzaken. Als uw buren het ontkennen, is het uw woord tegen het hunne. Hier kan geen rechter een veroordeling op baseren. Dus moet u ervoor zorgen dat uw verslag van de overlast door duidelijke, gedateerde geluidsopnames en/of duidelijke, gedag- en ondertekende verklaringen van derden ondersteund wordt.

Zorg er hierbij wél voor, dat die opnames en/of verklaringen relevant zijn en ook écht ondersteunen wat u uw buren verwijt. Als u stelt dat u nauwelijks nog slapen kunt, schiet het niet erg op om overdag een geluidsopname van een flinke ruzie te maken.

Kies de tijdstippen waarop u geluidsopnames maakt (laat maken) of waarop de verklaringen van derden betrekking hebben, zo slim en effectief mogelijk. Dus niet tijdens het afsteken van vuurwerk op oudejaarsavond (de keuze van eiser in bovenstaande zaak is wat dit betreft nogal dom) en niet als het huis van de buren volzit, omdat er een verjaardag gevierd wordt. Kies voor het ondersteunende bewijs "normale" dagen en uren uit.

3. Vraag vóóraf juridisch advies. Welke ernstige en structurele overlast ervaart u? Wat en hoe gaat u dat noteren? Gaat u geluidsopnames (laten) maken of gaat u derden vragen verklaringen op schrift te stellen of wellicht beide? Wanneer en hoe gaat u dat doen? Wie gaat u vragen? Wat spreekt u concreet af? Hoe zorgt u ervoor dat het ook écht ondersteunend bewijs wordt (dat u het niet over gebeurtenis A hebt en uw getuige over gebeurtenis B)? Over deze en dergelijke vragen moet vóóraf en niet achteraf nagedacht worden om zo effectief en goedkoop mogelijk het juiste bewijsmateriaal voor een gerechtelijke procedure te verzamelen.

Ultimum remedium

U ziet, het is niet gemakkelijk een gerechtelijke procedure over burenoverlast te winnen. Laat het in uw eigen belang een ultimum remedium, een "laatste redmiddel" zijn.

Als u dit laatste redmiddel nodig hebt, ben ik uiteraard graag bereid u te adviseren en bij te staan.

Artikel geschreven door Paul van Hoef

Paul Van Hoef is al ruim dertig jaar uw betrokken en betrouwbare advocaat. Uw belang is zijn belang, hij stopt pas als alle wegen zijn benut. Hij is ijzersterk als het aankomt op het oplossen van juridische puzzels. Vervolgens kan hij dit duidelijk uitleggen, waardoor u te allen tijde weet waar u aan toe bent. Hierdoor kan hij u goed bijstaan om een juridisch conflict te voorkomen of te winnen.