Verlies van inkomen door een nieuw bestemmingsplan

Verlies van inkomen door een nieuw bestemmingsplan

Bij planschade wordt bijna nooit een vergoeding voor verlies van inkomen gevraagd. Waarom niet? In welke gevallen is het mogelijk? Hieronder kunt u het lezen.

Twee vormen van schade

Als u door een nieuw bestemmingsplan of een nieuwe omgevingsvergunning die met vrijstelling van het bestemmingsplan verleend is, óf in de vorm van verlies van inkomen óf in de vorm van vermindering van de waarde van uw onroerende zaak schade lijdt, kunt u hier een tegemoetkoming voor vragen.

Inkomensverlies bij bedrijfsmatige activiteit

Vermindering van de waarde de onroerende zaak speelt bij woningen en bedrijven, bij wijziging van het bestemmingsplan voor uw eigen grond (directe planschade) en bij wijziging van het bestemmingsplan voor andermans grond (indirecte planschade). Verlies van inkomen daarentegen is alleen aan de orde, als u uw perceel bedrijfsmatig exploiteert, als u op uw perceel een bedrijf hebt, waarmee u inkomen verdient. En dan nog alleen bij indirecte planschade, want voor directe planschade vallen uw bedrijfsactiviteiten onder het overgangsrecht en kunt u die gewoon voortzetten.

Stel - ik ga uit van een zaak waarin de Afdeling bestuursrechtspraak op 20 september 2017 een tussenuitspraak en op 19 december 2018 de einduitspraak gedaan heeft - u bent eigenaar van een vakantiepark en in de omgeving wordt door de wijziging van het bestemmingsplan grootschalig glastuinbouw mogelijk gemaakt, waardoor uw gasten als de kassen over een aantal jaren gebouwd zijn niet meer op korenvelden en groen, maar op kassen zullen uitkijken - en dus zullen wegblijven.

Inkomensschade pas na jaren

Zie hier een belangrijk verschil tussen vermindering van de waarde van de onroerende zaak en verlies van inkomen: Door de wijziging van de bestemming naar glastuinbouw is uw grond per direct minder waard, maar het verlies aan inkomen zal pas over vele jaren optreden.

Bedenk hierbij dat een verzoek om tegemoetkoming in de planschade binnen vijf jaar na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan ingediend moet zijn. Het kan zomaar gebeuren dat het verlies van inkomen pas na jaren of zelfs pas ná afloop van die vijf jaar optreedt. Hoe moet je het dan berekenen? Welke peildatum moet je nemen?

Peildatum

Pas door de hiervóór genoemde uitspraken heeft de Afdeling deze vragen beantwoord. De waardevermindering van de onroerende zaak en het verlies aan inkomen hebben dezelfde peildatum. Dit is de datum waarop het bestemmingsplan ("het schadeveroorzakende besluit") in werking treedt.

Wat wordt er dan uitgaande van die peildatum vergeleken? Bij de waardevermindering: de (lagere) waarde op de peildatum met de (hogere) waarde onmiddellijk voor de bestemmingswijziging. Bij verlies van inkomen: het (lagere) inkomen vanaf de peildatum met het (hogere) inkomen ervóór.

Niet eenvoudig

Dit laatste klinkt eenvoudiger dan het is: Nogal eens is het verlies aan inkomen zelfs jaren na de vaststelling van het bestemmingsplan nog niet ingetreden, zoals we hierboven zagen. Dan moet het verlies geraamd worden, maar weer wél gecorrigeerd met wat er feitelijk al over het bekend is. Voor zoveel het al door de tegemoetkoming voor de waardevermindering van de onroerende zaak vergoed is, hoeft het niet nog eens vergoed worden. Tenslotte moet de aftrek voor het normaal maatschappelijk risico toegepast worden om de hoogte van de tegemoetkoming te bepalen.

Waarmee kan ik u helpen?

Als u als ondernemer of burger op enige wijze met planschade te maken hebt, zal ik u graag adviseren over de kansen en mogelijkheden die u hebt. In een procedure kan ik u bij het indienen van zienswijzen, bezwaar- en beroepsgronden prima helpen.

Artikel geschreven door Paul Van Hoef

Paul Van Hoef is al ruim dertig jaar uw betrokken en betrouwbare advocaat. Uw belang is zijn belang, hij stopt pas als alle wegen zijn benut. Hij is ijzersterk als het aankomt op het oplossen van juridische puzzels. Vervolgens kan hij dit duidelijk uitleggen, waardoor u te allen tijde weet waar u aan toe bent. Hierdoor kan hij u goed bijstaan om een juridisch conflict te voorkomen of te winnen.

<< Vorige Volgende >>