Waarom kiest u ons?

Deskundig

30 jaar ervaring

Betrokken

Uw belang is ons belang

Doelmatig

Vlot, efficiënt en effectief

Betrouwbaar

Wij komen onze afspraken na

Klanten die u voorgingen:

Verbod en boete in de huisvestingsverordening

Als u een verbod uit de gemeentelijke huisvestingsverordening overtreedt, kunt u een boete krijgen. De Huisvestingswet 2014 biedt u heel wat mogelijkheden om het verbod en de boete onderuit te halen.

U hebt een boete gekregen, omdat u een verbod uit de gemeentelijke huisvestingsverordening overtreden hebt. Om van die boete af te komen hebt u vaak meer mogelijkheden dan u in eerste instantie denkt. Het helpt om alle aspecten van de zaak te (laten) bestuderen, van de Huisvestingswet en de huisvestingsverordening tot aan het verbod en de boete toe.

Geen verbindende verordening

Het vaststellen van een huisvestingsverordening is meestal niet toegestaan. In artikel 2 lisd 1 van de Huisvestingswet 2014 staat het zo:

"De gemeenteraad maakt van zijn bevoegdheden op grond van deze wet slechts gebruik indien dat noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte."

In de Memorie van Toelichting bij de wet staat (en hier wordt in de rechtspraak ook van uitgegaan), dat met "schaarste aan woonruimte" "schaarste aan goedkope woonruimte" bedoeld is.

Als u het in uw beroep tegen de boete aan de rechter vraagt, toetst hij volledig, of de gemeente wel een huisvestingsverordening hebben mag en of de raad dat voldoende onderbouwd heeft. Als de verordening of een deel ervan onverbindend is, hebben het daarop gebaseerde verbod en de hierop gebaseerde boete geen wettelijke grondslag meer en gaan ook die onderuit.

De raad zal bij het vaststellen van een huisvestigingsverordening niet alleen moeten aantonen dat er sprake van schaarste aan goedkope woonruimte is, maar zal ook moeten onderbouwen dat gebruik maken van de bevoegdheden die hem door de Huisvestingswet 2014 toegekend zijn voor de beoogde rechtvaardige en evenwichtige verdeling geschikt en noodzakelijk is.

Geen aangetoonde schaarste

In zijn uitspraak van 13 maart 2019 achtte de rechtbank Rotterdam de huisvestingverordening van de gemeente Rotterdam onverbindend: "Nu verweerder bij de vaststelling van de Huisvestingsverordening 2017 niet heeft onderbouwd en aangetoond dat in de gemeente Rotterdam sprake is van schaarste aan goedkope woonruimte, was verweerder gelet op artikel 2, eerste lid, van de Huisvestingswet 2014 niet bevoegd om een huisvestingsverordening vast te stellen, met uitzondering van de bevoegdheden met betrekking tot urgentieverlening."

Hoewel de gemeente dus een gewaarschuwd man was en de uitspraak van 13 maart al kende, gaat het bij dezelfde rechtbank in de uitspraak van 7 december 2019 toch opnieuw mis voor haar: "Bovendien is in deze rapporten enkel onderzoek verricht naar schaarste in de sociale huurwoningvoorraad van woningcorporaties in de betreffende (regio)gemeenten. Daarmee heeft verweerder weliswaar een groot deel van de markt voor goedkope woonruimte onderzocht, maar niet de gehele markt. Er worden immers ook door andere aanbieders dan de woningcorporaties goedkope woonruimten te huur en te koop aangeboden. Gelet hierop staat niet vast dat het door verweerder geschetste beeld van de in de regio Rotterdam beschikbare goedkope woonruimte juist is. Bovendien heeft verweerder ter zitting erkend dat er slechts schaarste is aan grotere goedkopere woningen in Rotterdam."

Uit dit citaat blijkt wel hoe nauw het luistert.

Geen geoorloofde vrijstelling

Niet alleen bij het maken van de huisvestingsverordening als geheel, ook bij het maken van de paragraaf over de boete gaat het mis. Zo in de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van 29 januari 2020 over een vrijstellingsbepaling in de huisvestingsverordening van de gemeente Amsterdam. De relevante passage in de uitspraak luidt als volgt (Hw is de Huisvestingswet 2014, Hv is de Amsterdamse huisvestingsverordening):

"Ingevolge artikel 21, aanhef en onder a, van de Hw is het verboden woonruimte die behoort tot een door de gemeenteraad aangewezen categorie gebouwen aan de bestemming tot bewoning te onttrekken zonder een daartoe door het college afgegeven vergunning. Ingevolge artikel 35, eerste lid, van de Hw is de gemeenteraad bevoegd in de Hv te bepalen dat een boete kan worden opgelegd ter zake van de overtreding van dat verbod. Van deze bevoegdheid heeft de gemeenteraad gebruik gemaakt (...). Hoewel deze bevoegdheid ook met zich brengt dat de gemeenteraad mag bepalen dat bij vakantieverhuur van de eigen woning van boeteoplegging wordt afgezien als (...), kan artikel (...) van de Hv naar het oordeel van de Afdeling niet als een zodanige uitwerking van die bevoegdheid worden aangemerkt. De Afdeling neemt daarbij in aanmerking dat (...) de Hw de gemeenteraad geen bevoegdheid geeft vrijstelling van dat verbod te verlenen. Daarom (...) acht de Afdeling die bepaling in de Hv onverbindend."

Je kunt je wel voorstellen dat ze dit in Amsterdam bij het maken van de verordening niet gezien hebben. Ik begrijp het zo: Als de gemeenteraad een bepaalde categorie gebouwen aangewezen heeft waarbij het verboden is woonruimte aan de bestemming tot bewoning te onttrekken, kan zij niet voor bepaalde gevallen vrijstelling van dat verbod verlenen, maar kan zij wél voor (die) bepaalde gevallen bepalen dat geen boete kan worden opgelegd.

Voor maar vier jaar

Ten slotte mogen regels voor het in gebruik nemen of geven van woonruimte en wijzigingen in de bestaande woonruimtevoorraad op grond van artikel 4 lid 1 van de Huisvestingswet maar voor ten hoogste vier jaar gelden. En natuurlijk moet de onderbouwing voor een nieuwe periode van vier jaar steeds weer up-to-date zijn. Vaak heeft de gemeente dit wel op orde, maar het is niet verkeerd er kritisch naar te kijken.

Voorkómen is beter

Kan ik in mijn pand kamers verhuren? Hoe dan? Hoeveel? Aan wie? Dit zijn vragen die ik regelmatig krijg en dan na bestudering van bestemmingsplan, huisvestingsverordening en beleidsregels beantwoordt. Het gaat er vaak niet om een opgelegde boete ingetrokken of vernietigd te krijgen, maar om te voorkomen dat een boete opgelegd kan worden. Als u eenzelfde vraag hebt, zal ik u graag deskundig adviseren en bijstaan.

Artikel geschreven door Paul van Hoef

Paul Van Hoef is al ruim dertig jaar uw betrokken en betrouwbare advocaat. Uw belang is zijn belang, hij stopt pas als alle wegen zijn benut. Hij is ijzersterk als het aankomt op het oplossen van juridische puzzels. Vervolgens kan hij dit duidelijk uitleggen, waardoor u te allen tijde weet waar u aan toe bent. Hierdoor kan hij u goed bijstaan om een juridisch conflict te voorkomen of te winnen.