De verhuur van kamers in grote en kleinere gemeenten

Bij de verhuur van kamers krijgt u met regels uit het bestemmingsplan en andere wetgeving te maken. Hierna zet ik een en ander voor u als verhuurder op een rij.

Bij de verhuur van kamers krijgt u met regels uit het bestemmingsplan en, áls die er is, de gemeentelijke huisvestingsverordening te maken. Hierna zet ik een en ander voor u als verhuurder op een rij. Mag u in uw woning kamers verhuren? Is het wel verboden, zoals de gemeente beweert? En wat precies is dan verboden?

Tip: Het is essentieel om de toepasselijke regels en wetgeving zo nauwkeurig mogelijk te lezen en creatief naar mogelijkheden te zoeken.

Het bestemmingsplan

Mijn cliënt verhuurde kamers aan "tijdelijke werknemers". De gemeente verbood kamerverhuur, maar de Afdeling bestuursrechtspraak zette er op het door mij ingestelde hoger beroep in haar uitspraak van 23 januari 2019 een streep door: Kamerverhuur is in het bestemmingsplan niet verboden, alleen kamerverhuur aan tijdelijke werknemers zonder de daarvoor benodigde omgevingsvergunning is verboden. De gemeente had het verbod van kamerverhuur dus te ruim geformuleerd.

De cliënt kan er uiteraard gif op innemen dat de gemeente een volgend verbod op verhuur van kamers aan tijdelijke werknemers zo precies mogelijk formuleren zal. Welnu, dan is het zaak nauwkeurig te bestuderen wat een tijdelijke werknemer volgens het bestemmingsplan is en de huurders zo te kiezen, dat zij niet aan de definitie ervan voldoen.

Wonen versus woning

Je moet écht in de materie thuis zijn om de mogelijkheden te zien. Zo is er voor het antwoord op de vraag of kamerverhuur toegestaan is, een wezenlijk verschil tussen de bestemming "wonen" en de bestemming "woning". Bij "wonen" zijn allerlei soorten van wonen, waaronder kamerverhuur, toegestaan, terwijl een "woning" voor één gezin - en dus niet voor kamerverhuur - bestemd is. In Jurisprudentienieuwsbrief Bestuursrecht 2019, 104 over de hiervóór genoemde uitspraak kunt u in het kort lezen, hoe het zit.

De huisvestingsverordening

Kleinere gemeenten hebben veelal geen huisvestingsverordening, grotere (studenten)steden vaak wél. Als verhuurder heb je dan een zogenaamde omzettingsvergunning nodig om zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte (kamerverhuur) "om te zetten". Deze vergunning wordt wel geweigerd, als in de nabije omgeving al kamerverhuur plaatsvindt.

Ook hier geldt: Goed lezen wat er staat! Het is verboden om van bestaande woonruimte kamers voor verhuur aan derden te maken. Voor het wijzigen van winkelruimte in kamers geldt het verbod dus niet. En voor nieuwbouw met kamerverhuur evenmin. En voor nieuwbouw met kamerverhuur na sloop? Ook niet, volgens mij. Let wel, het bestemmingsplan kán nog roet in het eten gooien door vanaf een bepaald aantal kamerhuurders een omgevingsvergunning te verlangen.

Onverbindend verklaard

Soms komt de redding uit onverwachte hoek. Zo ging in de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant van 2 januari 2019 over een splitsingsvergunning de Huisvestingsverordening van Eindhoven(!) onderuit, omdat die onnodig in de hele gemeente van kracht was. Dát moet dus ook steeds onderzocht worden: Voldoet de gemeentelijke huisvestingsverordening wel aan alle eisen van de Huisvestingswet 2014? Is zij niet te ruim?

Waarmee kan ik u helpen?

De verhuur van kamers is dus onderhevig aan diverse wettelijke regels en bepalingen. Het is ingewikkelde en complexe materie. Hierbij hebben gemeenten het niet steeds bij het juiste eind. Dit is goed nieuws voor u als kamerverhuurder. Met goed lezen en duiden van de wet en creatief zoeken naar oplossingen kunt u veel winnen. Hierboven ziet u hoe ik dit voor mijn cliënt gedaan heb. Graag help ik ook u met uw zaak.

Artikel geschreven door Paul Van Hoef

Paul Van Hoef is al ruim dertig jaar uw betrokken en betrouwbare advocaat. Uw belang is zijn belang, hij stopt pas als alle wegen zijn benut. Hij is ijzersterk als het aankomt op het oplossen van juridische puzzels. Vervolgens kan hij dit duidelijk uitleggen, waardoor u te allen tijde weet waar u aan toe bent. Hierdoor kan hij u goed bijstaan om een juridisch conflict te voorkomen of te winnen.