Waarom kiest u ons?

Deskundig

30 jaar ervaring

Betrokken

Uw belang is ons belang

Doelmatig

Vlot, efficiënt en effectief

Betrouwbaar

Wij komen onze afspraken na

Klanten die u voorgingen:

Zo kunt u buiten het bouwvlak vergunningvrij bouwen!

In deze blog leg ik u uit, wat u buiten het bouwvlak zónder omgevingsvergunning bouwen kunt. Ook maak ik bij een concreet voorbeeld een berekening om u te laten zien wat in de praktijk mogelijk is.

Hieronder zal ik het over uw woning hebben. Wat ik schrijf, is evenwel ook op bedrijfspanden van toepassing.

Vergunningvrij versus mét vergunning

In mijn eerdere blog Buiten het bouwvlak kunt u meer bouwen dan u denkt! ben ik ingegaan op wat u op grond van artikel 4 van Bijlage II bij het Bor mét omgevingsvergunning buiten het bouwvlak bouwen kunt. Door deze blog vertel ik u wat u op grond van artikel 2 lid 3 van die Bijlage vergunningvrij buiten het bouwvlak bouwen kunt.

Vergunningvrij, dat betekent nogal wat. U kunt "gewoon" met bouwen beginnen. Er vindt geen toetsing vóóraf plaats. Of u de voorwaarden om vergunningvrij te bouwen nageleefd hebt, wordt eventueel pas achteraf in een handhavingsprocedure getoetst. Doordat u geen vergunning nodig hebt, kan ook niet vastgesteld worden dat wat u bouwt niet in strijd met een goede ruimtelijke ordening is. De consequentie van dit alles is, dat in het desbetreffende wetsartikel uitputtend geregeld moet zijn, in welke gevallen u waar en hoe bouwen mag. Vandaar de lengte van en de vele voorwaarden die in artikel 2 lid 3 staan.

De wettelijke regeling

Toegestaan is een op de grond staand bijbehorend bouwwerk in het achtererfgebied, dat niet voorzien is van een dakterras, balkon of andere niet op de grond gelegen buitenruimte.

Voor zover gelegen op een afstand van niet meer dan 4 meter van het oorspronkelijk hoofdgebouw, mag het én niet hoger zijn dan 5 m én niet hoger dan het hoofdgebouw (dus als het hoofdgebouw 3,5 meter hoog is, is dit de maximale hoogte).

Voor zover gelegen op een afstand van meer dan 4 m van het oorspronkelijk hoofdgebouw wordt een onderscheid gemaakt tussen tot 3 meter hoog en hoger dan 3 meter (in dit laatste geval gelden wat eisen) en moet het functioneel ondergeschikt aan het hoofdgebouw zijn, tenzij het een mantelzorgwoning betreft.

De oppervlakte van al dan niet met vergunning gebouwde bijbehorende bouwwerken in het bebouwingsgebied mag niet meer bedragen dan:

1) 50% van dat gebied, bij een bebouwingsgebied kleiner dan of gelijk aan 100 m2,

2) 50 m2, vermeerderd met 20% van het deel van dat gebied dat groter dan 100 m2 is, bij
een bebouwingsgebied groter dan 100 m2 en kleiner dan of gelijk aan 300 m2;

3) 90 m2, vermeerderd met 10% van het deel van het bebouwingsgebied dat groter is dan 300 m2, bij een bebouwingsgebied groter dan 300 m2. Tot een maximum van in totaal 150 m2..

Dit zijn de belangrijkste voorwaarden.

De uitbreiding van het hoofdgebouw wordt als een bijbehorend bouwwerk gezien.

Het bebouwingsgebied is het achtererfgebied en de grond onder het hoofdgebouw, met uitzondering van de grond onder het oorspronkelijk hoofdgebouw. Hoe groot in uw concrete situatie het achtererfgebied is, hangt van de vorm en de ligging van uw woning af.

Het oorspronkelijke hoofdgebouw

Er wordt dus van "het oorspronkelijke hoofdgebouw" uitgegaan. Hiermee is écht het oorspronkelijke hoofdgebouw bedoeld, ook al zijn er na de laatste verbouwing al tientallen jaren verstreken en/of verschillende, nieuwe bestemmingsplannen geweest.

Als uw woning van 1936 is en de vorige eigenaar er in 1983 een stuk aangebouwd heeft, is het deel van 1936 "het oorspronkelijke hoofdgebouw" en heeft de aanbouw uit 1983 uw mogelijkheid om vergunningvrij te bouwen al helemaal of gedeeltelijk opgemaakt.

Een concrete berekening

Stel u woont in een woning met een oppervlakte van 140 m2, die het hele bouwvlak vult. De oorspronkelijke woning uit 1936 was 90 m2 groot. Het achtererfgebied is 350 m2. Hier staat een garage met hobbyruimte van 25 m2.

Het bebouwingsgebied is (140 - 90 =) 50 + 350 = 400 m2. Hiervan mag bebouwd worden: 90 m2 + (10% x 100 m2 =) 10 m2 = 100 m2. (50 m2 + 25 m2 =) 75 m2 zijn al gebruikt, zodat 25 m2 resteert.

Wat u met deze 25 m2 kunt, is afhankelijk van waar die 50 m2 uitbreiding van de oorspronkelijke woning zit. Zit die uitbreiding 4 meter diep aan de achterkant en wilt u aan de achterzijde een aanbouw maken, dan kan dit niet meer vergunningvrij, omdat u uw woning dan meer dan 4 meter van het oorspronkelijke hoofdgebouw uitbreidt. Is die uitbreiding evenwel aan de zijkant gerealiseerd, dan kunt u uw bouwplan wél vergunningvrij uitvoeren.

Advies op maat

In deze blog heb ik wel de belangrijkste, maar niet alle mogelijkheden en voorwaarden om vergunningvrij te bouwen genoemd en besproken.

Wilt u voor uw concrete situatie een deskundig advies op maat? Dan zal ik u graag helpen en kunt u hiervoor vrijblijvend contact met mij opnemen.

Artikel geschreven door Paul van Hoef

Paul Van Hoef is al ruim dertig jaar uw betrokken en betrouwbare advocaat. Uw belang is zijn belang, hij stopt pas als alle wegen zijn benut. Hij is ijzersterk als het aankomt op het oplossen van juridische puzzels. Vervolgens kan hij dit duidelijk uitleggen, waardoor u te allen tijde weet waar u aan toe bent. Hierdoor kan hij u goed bijstaan om een juridisch conflict te voorkomen of te winnen.